一邊是業(yè)績不好的房地產(chǎn)業(yè)務難剝離，一邊是業(yè)績持續(xù)增長的石門批發(fā)市場要剝離，對于這兩個令投資者迷惑的問題，順鑫農業(yè)董事會辦公室相關人士給出了相關解答
最近，北京順鑫農業(yè)股份有限公司(下稱“順鑫農業(yè)”，000860.SZ)有些“不順心”。
在今年前三季度，大部分白酒板塊公司的業(yè)績表現(xiàn)還不錯，貴州茅臺的預收賬款創(chuàng)歷史新高、五糧液完成了全年銷售計劃，但順鑫農業(yè)前三季度的凈利潤卻同比下滑14%。尤其是在第三季度，其業(yè)績逆市下滑60%，公司股價也應聲下跌。
究其業(yè)績下滑的原因，順鑫農業(yè)稱，主要是受公司的房地產(chǎn)業(yè)務拖累業(yè)績所導致。順鑫農業(yè)很早就宣稱將剝離房地產(chǎn)業(yè)務，但一直都沒有實際進展。
有進展的，反倒是近幾年一直都在持續(xù)增長的北京順鑫石門農產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司(下稱“石門批發(fā)市場”)的剝離。近日順鑫農業(yè)宣布轉讓石門批發(fā)市場，消息一出便引起市場爭議。
一邊業(yè)績不好卻不剝離、一邊業(yè)績增長卻要剝離，這到底是為什么?剝離房地產(chǎn)業(yè)務到底難在哪?還是說順鑫農業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)務另有打算?接下來，公司是否還會繼續(xù)剝離資產(chǎn)?另外，不少白酒企業(yè)都在進行混改，順鑫農業(yè)是否也有混改計劃?帶著這些相關問題，記者來到北京順義順鑫國際商務中心13層的董事會辦公室，對其董事會辦公室副主任張驍勇進行了采訪。
為何剝離石門批發(fā)市場
成立于1994年的石門批發(fā)市場，位于北京市順義區(qū)仁和地區(qū)石門村，距離地鐵十五號線石門站大概有兩公里。在2000年年底，順鑫農業(yè)控股石門批發(fā)市場，成為北京市農產(chǎn)品批發(fā)市場中唯一由上市公司控股的農產(chǎn)品批發(fā)市場。
根據(jù)順鑫農業(yè)公告的石門批發(fā)市場《2016年1-8月財務報表審計報告》的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月31日，石門批發(fā)市場的營業(yè)收入為1.3億元，凈利潤為3907萬元。
之前的盈利狀況如何?記者查看石門批發(fā)市場過去三年的財務報表發(fā)現(xiàn)，2013~2015年間，其營業(yè)收入分別為1.38億元、1.66億元和1.93億元，凈利潤分別為3629萬元、4192萬元和5236萬元。
按照2016年前8個月的利潤預測，今年全年的凈利潤約為5860萬元。由此證明，石門批發(fā)市場的業(yè)績增長不錯，可為何順鑫農業(yè)要將其賣給大股東北京順鑫控股集團有限公司(下稱“順鑫控股”)?
張驍勇無奈地告訴記者說：“其實，石門批發(fā)市場看似很賺錢，面積大(50萬平方米)，但我們僅靠收租金這單一模式，這個產(chǎn)業(yè)沒什么發(fā)展空間。再加上如今政府多次提出，像新發(fā)地這樣的農批市場要遷出北京，這不是市政府所鼓勵的產(chǎn)業(yè)，所以我們此次將其賣給大股東。”
記者在石門批發(fā)市場看到，整個市場劃分為七個經(jīng)營區(qū)域，主要包括蔬菜、果品、糧油、水產(chǎn)、肉蛋禽、調料和副食百貨。據(jù)稱，石門批發(fā)市場的日均人口流量達1.6萬余人。而記者看到的卻是，整個市場人員稀少，除了在空地有少數(shù)商販在卸貨以外，現(xiàn)場顯得很冷清。
房地產(chǎn)為何遲遲難剝離
賺錢的石門批發(fā)市場被剝離，而一直虧錢的房地產(chǎn)業(yè)務卻遲遲不剝離，這到底原因何在?
據(jù)了解，順鑫農業(yè)三季度業(yè)績下降的主要原因，是公司房地產(chǎn)業(yè)務收入增長緩慢，而借款利息的費用化金額大幅度增加。令人感到奇怪的是，順鑫農業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的頹勢，卻是發(fā)生在今年全國地產(chǎn)業(yè)務復蘇的背景之下。這到底又是為什么呢?
有業(yè)內人士認為，順鑫農業(yè)是國企背景，所以效率比較低，這才是房地產(chǎn)業(yè)務銷售較差的主要原因。
對此，張驍勇坦承：“效率比較低的確也是原因之一。為什么目前房地產(chǎn)不賺錢?趕上的周期不好，開發(fā)出來的房子在房價便宜的時候賣掉了;等房價大漲的時候又沒有房子可賣了。之所以上半年樓市好，但順鑫農業(yè)的銷售卻不行，主要是因為上半年順鑫農業(yè)沒有樓盤銷售，有的只是土地。”
說到這，張驍勇站起來指著窗外告訴記者：“外面那個大的停車場也都是順鑫農業(yè)的，此外在牛欄山酒廠旁邊有幾百畝土地正在建。我們有房子的地方不在北京，在包頭和海南，但二三線城市不像北京這么好銷售。雖然目前房地產(chǎn)的體量是60多億元，但這基本上都是負債。”
既然如此，為何遲遲不剝離房地產(chǎn)?順鑫農業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)務是否有另外的打算?
“遲遲不剝離，主要還是因為房地產(chǎn)的體量太大。如果是小產(chǎn)業(yè)，集團(順鑫控股)可以直接用現(xiàn)金買，但房地產(chǎn)業(yè)務體量太大，集團拿不出這么多錢。”張驍勇表示，未來的房地產(chǎn)業(yè)務或許有三種處理方式：一是順鑫農業(yè)慢慢消化庫存;二是找第三方接盤;三是公司大股東掏錢，從上市公司買股權，上市公司對房地產(chǎn)業(yè)務從全資變成參股型，作為投資收益。
同時，張驍勇還認為，有可能房地產(chǎn)業(yè)務剝離之后會成為一個新的上市公司。“順鑫農業(yè)釀酒行、宰豬行，但房地產(chǎn)還是不專業(yè)。未來在住宅地產(chǎn)這塊將會收縮，甚至會退出。”
東吳證券研究報告認為，順鑫農業(yè)地產(chǎn)拖累業(yè)績表現(xiàn)，期待能夠盡早剝離。2016年房地產(chǎn)收入確認進度較慢，2016年第一季度僅實現(xiàn)收入1.5億元，虧損額則為0.8億元，估計第三季度也不多。由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品快速增長，導致財務費用大增。未來地產(chǎn)若能剝離將是重磅利好。
當前，在白酒行業(yè)最受人關注的就是混改，五糧液、山西汾酒等都紛紛將混改提上進程。對此，張驍勇表示：“酒企混改主要是激活企業(yè)的活力，讓經(jīng)銷商綁定，利益共享。關于股權激勵和員工持股計劃，只要上面有政策后，我們也會實行。”
